Rivalutazione dei beni immobili d'impresa

L’art. 15, D.L. n. 185/08 – così come modificato dalla Legge di conversione n. 2/09 e successivamente dall’art. 5, D.L. n. 5/09 in attesa di essere convertito – ha introdotto nell’ordinamento la possibilità di procedere alla rivalutazione dei beni immobili d’impresa, ad esclusione dei cosiddetti beni merce e delle aree fabbricabili, risultanti dal bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007, da effettuarsi nel bilancio dell’esercizio successivo.
Per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare, quindi, il bilancio nel quale poter effettuare la rivalutazione è quello relativo all’esercizio chiuso il 31 dicembre 2008.

Con particolare riferimento agli effetti della rivalutazione, quest’ultima, in quanto tale, ne esplica esclusivamente sul piano civilistico, ma il contribuente può pagare un’imposta sostitutiva con aliquota:

• 3% per gli immobili ammortizzabili;
• 1,5% relativamente agli immobili non ammortizzabili,

al fine di ottenerne anche il riconoscimento fiscale, il quale, comunque, viene rinviato al quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione e' stata eseguita.
L’imposta sostitutiva, d’altra parte, deve essere versata o in un'unica soluzione entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione e' eseguita, ovvero in tre rate di cui la prima con la medesima scadenza di cui sopra e le altre con scadenza entro il termine previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d'imposta successivi, con l’aggiunta degli interessi legali al 3% annuo.
Pertanto, mentre la rivalutazione deve essere effettuata nel bilancio 2008 e l’imposta sostitutiva deve essere pagata già a luglio 2009 e comunque non oltre luglio 2011, gli effetti fiscali della rivalutazione –in primo luogo, i maggiori ammortamenti sui beni immobili ammortizzabili – si produrranno solamente a partire dal periodo d’imposta 2013.
Parimenti, non si potrà tenere conto della rivalutazione, ai fini della determinazione di plusvalenze imponibili o di minusvalenze deducibili, nel caso in cui l’estromissione dei beni dall’impresa avvenga anteriormente al 1° gennaio 2014.

Art. 15, commi da 16 a 23, D.L. n. 185/08

pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 280 del 29 novembre 2008 - Suppl. Ordinario n. 263/L

16. I soggetti indicati nell'articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nonche' le societa' in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio, possono, anche in deroga all'articolo 2426 del codice civile e ad ogni altra disposizione di legge vigente in materia, rivalutare i beni immobili, ad esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio e' diretta l'attivita' di impresa, risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007.
17. La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, per il quale il termine di approvazione scade successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea e deve essere annotata nel relativo inventario e nella nota integrativa. A tal fine si intendono compresi in due distinte categorie gli immobili ammortizzabili e quelli non ammortizzabili.
18. Il saldo attivo risultante dalle rivalutazioni eseguite deve essere imputato al capitale o accantonato in una speciale riserva designata con riferimento al presente decreto, con esclusione di ogni diversa utilizzazione, che ai fini fiscali costituisce riserva in sospensione di imposta.
19. Il saldo attivo della rivalutazione puo' essere affrancato con l'applicazione in capo alla societa' di una imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, dell'imposta sul reddito delle societa', dell'imposta regionale sulle attivita' produttive e di eventuali addizionali nella misura del 10 per cento da versare con le modalita' indicate al comma 23.
20. Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione puo' essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attivita' produttive a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione e' stata eseguita, con il versamento di un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, dell'imposta sul reddito delle societa', dell'imposta regionale sulle attivita' produttive e di eventuali addizionali con la misura del 3 per cento per gli immobili ammortizzabili e dell'1,5 per cento relativamente agli immobili non ammortizzabili, da computare in diminuzione del saldo attivo della rivalutazione.
21. Nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalita' estranee all'esercizio dell'impresa ovvero al consumo personale o familiare dell'imprenditore dei beni rivalutati in  data anteriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione e' stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione.
22. Le imposte sostitutive di cui ai commi 19 e 20 devono essere versate, a scelta, in un'unica soluzione entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con  riferimento al quale la rivalutazione e' eseguita, ovvero in tre rate di cui la prima con la medesima scadenza di cui sopra e le altre con  scadenza entro il termine rispettivamente previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d'imposta successivi. In caso di versamento rateale sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi legali con la misura del 3 per cento annuo da versarsi contestualmente al versamento di ciascuna rata. Gli importi da versare possono essere compensati ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
23. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni degli articoli 11, 13 e 15 della legge 21 novembre 2000, n. 342, quelle del decreto del Ministro delle finanze 13 aprile 2001, n. 162 e del decreto del Ministro dell'Economia e delle finanze 19 aprile 2002, n. 86.