Cessioni Immobiliari - Il sistema del "prezzo

Domenica 14 Giugno 2009 13:33

Cessioni Immobiliari - Il sistema del "prezzo - valore"

L’art. 1, comma 497, legge n. 266/05, così come modificata dall’art. 1, comma 309, legge 296/06 ha introdotto il criterio del c.d. “prezzo valore” per la determinazione delle imposte indirette sulle compravendite immobiliari.

In forza di tale criterio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale può essere assunta pari al valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. n. 131/86 indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.

In altre parole, la base imponibile è pari al c.d. valore tabellare determinato moltiplicando la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

 120 per i fabbricati accatastati nel gruppi A e C (esclusi A10 e C1);

 110 per i fabbricati accatastati nel gruppi A e C (escluso C1), con riferimento agli acquisti di immobili con i requisiti “prima casa”, di cui nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/86;

 140 per i fabbricati del gruppo B;

 60 per i fabbricati del gruppo D ed A/10

 40,8 per i fabbricati del gruppo E e della categoria C/1

L’art. 1, comma 498, legge n. 266 cit. prevede altresì (per evidenti ragioni di coerenza logica e giuridica), che siano preclusi i poteri degli uffici finanziari in materia di:

- accertamento di maggior valore ai fini del registro, di cui all’art. 52, comma 1, D.P.R. n. 131/86;

- accertamento sintetico ai fini delle imposte dirette, di cui all’art. 38, comma 3, D.P.R. n. 600/73,

nei confronti di coloro che chiedono l’applicazione del criterio del “prezzo – valore”, per utilizzare il quale occorre comunque che siano verificate le seguenti condizioni:

a) l’oggetto del contratto deve essere un immobile di tipo abitativo ovvero un sua pertinenza. A tale ultimo riguardo la R.M. n. 149/08 ha correttamente evidenziato che non vi sono restrizioni in ordine alla tipologia ovvero al numero delle pertinenze per le quale è possibile avvalersi del criterio in argomento, purché nell'atto di cessione si dia evidenza del vincolo pertinenziale, soprattutto, se la pertinenza fosse oggetto di un separato atto di cessione rispetto al bene principale. In termini generali poi, va specificato che il “prezzo – valore” non trova applicazione qualora il bene (l’immobile abitativo ovvero la sua pertinenza) sia acquisito in virtù di espropriazione forzata o trasferimento coattivo di cui all’art. 44, D.P.R. n. 131/86;

b) l’acquirente sia una persona fisica, che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni: in nessun caso, pertanto, è applicabile il “prezzo – valore” alle cessioni in cui acquirente dell’immobile, pur abitativo, sia un soggetto diverso da una persona fisica, ovvero una persona fisica che, in relazione all’acquisto, agisca nell’esercizio dell’impresa, dell’arte o della professione ⁽¹⁾;

c) la volontà di avvalersi della disposizione in commento deve essere resa al notaio ⁽²⁾ , il quale, pertanto, provvederà anche a trasporla nell’atto (pubblico ovvero scrittura privata autenticata);

d) in atto deve essere indicato l’ammontare dell’intero corrispettivo pattuito.

Valga il seguente esempio: una persona fisica lavoratore autonomo acquista la prima casa (usufruendo delle relative agevolazioni) e le relative pertinenze, il tutto come di seguito elencato e descritto:

1) appartamento cat. A/2, rendita catastale € 788,89;

2) un locale soffitta, cat. C/2, rendita catastale € 59,50;

3) un posto auto, cat. C/6, rendita catastale € 12,09,

4) un locale cantina, cat. C/2, rendita catastale € 37,18.

La base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è determinata come segue:

1) appartamento = € 788,89 x 1,05 x 110 = € 91.116.80;

2) locale soffitta = € 59,50 x 1,05 x 110 = € 6.872,25;

3) posto auto = € 12,09 x 1,05 x 110 = € 1.396,40;

4) locale cantina = € 37,18 x 1,05 x 120 = € 4.684,68 ⁽³⁾.

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(1) Con riferimento all’ipotesi ricorrente, in cui un professionista acquisti l’immobile per un suo utilizzo promiscuo a fini sia abitativi che professionali, v’è da ritenere che l’agevolazione non possa comunque trovare applicazione, dal momento che non sono previsti – né comunque prevedibili all’atto dell’acquisto dell’immobile – criteri forfetari che stabiliscano quanta parte dell’immobile sarà destinata ad abitazione e quanta invece ad uso professionale.

(2) Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.

(3) Come disposto dalla nota II-bis, comma 3 dell'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/86, le agevolazioni “prima casa” spettano per l'acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell'immobile principale, purché siano ricomprese nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, e comunque limitatamente ad una per ciascuna categoria, con la conseguenza che la seconda pertinenza C2 di cui all’esempio – quella con la rendita più bassa per evidenti motivi di risparmio fiscale – è stata esclusa dall’agevolazione e quindi la relativa rendita catastale rivalutata moltiplicata per il coefficiente 120 invece che 110.