Le vicende degli immobili strumentali dei professionisti

Col presente lavoro si riporta una sintesi della ricognizione effettuata dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 13 del 2 marzo 2010 sul trattamento fiscale, ai fini delle imposte dirette, da riservare agli immobili utilizzati dai titolari di reddito di lavoro autonomo esclusivamente per l’esercizio dell’arte o della professione e detenuti a titolo di proprietà o in forza di un contratto di leasing.

Ed allora, con riferimento alle componenti positive (relative, evidentemente, ai soli immobili detenuti in proprietà), è noto che le modifiche normative introdotte con il c.d. Decreto Bersani (D.L. n. 223/06), estese proprio agli immobili in argomento in virtù dell’art. 1, commi 334 e 335, Legge n. 296/06 stabiliscono che le plusvalenze realizzate mediante la loro cessione concorre a formare il reddito di lavoro autonomo.

Per converso, divengono deducibili le corrispondenti minusvalenze, ad eccezione di quella eventualmente realizzata mediante la destinazione del bene al consumo personale o a finalità estranee all’esercizio della professione.
Nessuna plusvalenza tassabile o minusvalenza deducibile, tuttavia, emergerà, in relazione alla determinazione del reddito di lavoro autonomo, se l’immobile è stato acquistato in data anteriore al 1° gennaio 2007.

Sul fronte, invece, dei componenti negativi del reddito de quo riferibili agli immobili strumentali,il combinato disposto degli artt. 54, comma 2, TUIR ed 1, comma 335, legge n. 296/06 stabilisce che:

1. nessuna rilevanza fiscale hanno il costo dell’acquisto o i canoni della locazione finanziaria, qualora gli atti abbiano avuto luogo:
   • anteriormente al 1° gennaio 2007, restando ammessa la sola deduzione della rendita catastale dell’immobile strumentale detenuto in leasing;
   • successivamente al 31 dicembre 2009
2. sono, invece, deducibili il costo d’acquisto, seconda la procedura dell’ammortamento, o i canoni della locazione finanziaria qualora gli atti abbiano avuto luogo nella finestra temporale compresa tra le date sopra menzionate. In particolare:
   • la deduzione delle quote di ammortamento è ammessa per importi non superiori a quelli risultanti dall’applicazione al costo dell’immobile dei coefficienti ministeriali;
   • la deduzione dei canoni di leasing è ammessa a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale e che comunque detta durata sia compresa tra un minimo di otto ed un massimo di quindici anni.